La hausse des prix à la consommation tire les loyers vers le haut. Pour le cinquième trimestre consécutif, l’indice de référence des loyers de l’Insee a progressé de 1,73% au deuxième trimestre 2011. Il n’y a pas que les étudiants qui aimeraient voir leur loyer baisser. Certes, c’est une nouvelle revendication qui est lancée sur le devant de la scène politique, en faveur des jeunes, mais le loyer, c’est une part importante dans le budget des ménages, qui ne cessent de voir leur pouvoir d’achat s’éroder, sans compter que les allocations logement sont aussi sur la sellette.
Indexation du loyer
L’indice de référence des loyers (IRL) sert de référence pour la révision annuelle des loyers d’habitation, lorsque le contrat de location le prévoit, et il est indexé sur l’inflation. Selon les dernières publications de l’Insee, l’IRL a progressé de 1,73% au deuxième trimestre 2011, de quoi prévoir d’importantes révisions à la hausse des loyers des locataires en place (sauf pour les locations à caractère saisonnier, les logements foyers et les locations HLM). Jusqu’en 1997, le loyer en début de bail faisait l’objet d’une réglementation spécifique. Aujourd’hui, les loyers des logements vacants sont fixés librement, et l’augmentation reste strictement encadrée, même au renouvellement du contrat. Pendant le bail, l’augmentation est encadrée par une clause, et ne peut être supérieure à l’évolution de l’IRL. Selon les chiffres de l’observatoire Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), pour 2011, la hausse, qui s’explique principalement par une mobilité accrue des Français après la crise économique et par le manque de logements dans les régions les plus dynamiques, devrait être « comparable à celle de 2010 », soit environ 2,5 %.
Disparités du marché
Après la flambée des prix au début des années 2000 (+ 6,7 % en 2002, + 4,7 % en 2005), depuis 2006, une « décrue » avait été enregistrée (+ 2 % en 2007, + 1,5 % en 2008, + 0,1 % en 2009). Clameur a établi que le loyer de « marché » était en moyenne à 12,3 euros/m2 avec une fourchette de prix très large (de 3,5 à 54,0 euros/m2). Il est près du double pour un studio et une pièce (16,4 euros/m2) que pour les 5 pièces et plus (9 euros/m2). La hausse est beaucoup plus forte lorsque les propriétaires remettent leurs biens sur le marché après le départ de l’ancien locataire. Elle a ainsi atteint 5,6 % en 2010. Et les disparités s’aggravent lorsque des travaux ont été effectués : + 7,9 % en cas d’amélioration, + 3,8 % pour les travaux courants, et même une baisse de 0,3 % pour le quart des relocations effectués sans aucune remise en état. Les nouveaux baux et les renouvellements de baux concernent environ chaque année 1,5 million de ménages sur les quelque 6 millions qui vivent dans le parc locatif privé. Les locataires se mettent à nouveau à déménager : 27,5% d’entre eux ont changé de logement en 2010. Cette hausse de 2 points du taux de mobilité des 6,5 millions de locataires du secteur privé à pour conséquence de remettre 130 000 logements sur le marché, contribuant ainsi à sa fluidité, mais certainement pas à son homogénéité.
Disparités régionales
La reprise du marché qui s’est amorcée en 2010 s’est confirmée et se constate dans la plupart des régions : la mobilité se relève au rythme de l’ensemble du marché (de l’ordre de 2 points) en Alsace, en Aquitaine, en Auvergne, en Basse Normandie, en Bourgogne, dans le Centre, en Champagne Ardenne, en Languedoc Roussillon et en PACA ; l’activité ne décolle pas encore nettement en Franche Comté, en Ile de France, en Lorraine, dans le Nord Pas de Calais et en Picardie. L’Insee avait publié une étude comparant les prix en Corse, à Marseille et Paris : les loyers sont à Ajaccio, Bastia et Marseille de 20 à 30% moins élevés qu’en région parisienne. Même si Paris reste en tête de liste des villes les plus chères pour le secteur locatif, aussi bien dans le secteur libre que pour les HLM, dans ce dernier secteur, Ajaccio se distingue en offrant des loyers plus élevés, même un peu supérieurs à ceux de la région parisienne. Qu’elle que soit la région, le loyer absorbe une part importante du budget des ménages locataires, environ 20% des dépenses des ménages payant effectivement un loyer. De quoi faire redouter toute hausse. Le budget de l’État n’est pas le seul à se serrer la ceinture.
Maria Mariana